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Las claves que debes saber sobre la ‘nueva’ plusvalía municipal

noviembre 23, 2017 By Ana Ramón Fuentes

A finales del pasado mes de julio el Gobierno aprobó el proyecto de ley que modifica la Ley reguladora de las Haciendas Locales para anular el pago de la plusvalía municipal cuando se transmite una vivienda en pérdidas. La piedra angular de la nueva ley es la forma de determinar si ha habido o no incremento del valor del terreno. Así, en el caso de la venta de una casa, la escritura de la compraventa será la que establezca si se ha transmitido en pérdidas o no.

José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, señala a continuación las cinco novedades que se avecinan con la nueva ley:

1. Las transmisiones en pérdidas dejan de estar sujetas al impuesto:

La principal novedad es ésta. Se añade un nuevo supuesto que es la exención del pago del impuesto, que afectará a las transmisiones de terrenos respecto de las que el contribuyente acredite que el valor del terreno no se ha incrementado, por comparación entre el valor de transmisión y adquisición del terreno.

Cuando esto ocurra, el contribuyente deberá declarar esta transmisión no sujeta, aportando la prueba que acredite la inexistencia de incremento de valor.

Pero ¿qué prueba debe aportar el contribuyente? ¿Qué valores de transmisión y adquisición hay que tener en cuenta?

2. Novedades en la forma de saber si ha existido incremento de valor del terreno o no:

Los valores de transmisión y adquisición a tener en cuenta serán, en las transmisiones onerosas, los efectivamente pagados y que consten en las escrituras. Ello, salvo que dichos valores hubieran sido objeto de una comprobación de valores y de la misma haya resultado una valoración superior. Así, en la venta de una casa, el valor de referencia es el precio que figure en la escritura de compraventa del inmueble.

Si la transmisión es gratuita (herencias y donaciones), se tendrán en cuenta los valores de adquisición y transmisión declarados en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que serán habitualmente los consignados en la escritura pública de herencia o donación. Como en el caso anterior, si dichos valores han sido objeto de comprobación y el resultado de ésta es superior al declarado, se tendrá en cuenta la valoración administrativa.

En definitiva, se da prioridad a los valores consignados en las escrituras públicas, salvo que hayan sido objeto de una comprobación de valores y el resultado de ésta arroje un valor superior. Interesa, por tanto, más que nunca, recurrir cualquier comprobación de valores que se notifique, ya que en caso contrario, el Ayuntamiento podrá utilizar los valores revisados, para exigir al contribuyente el pago de la plusvalía municipal.

3. Modificación de los coeficientes de incremento:

Además, se modifican los coeficientes que se aplicaban sobre el valor catastral de los terrenos, en función del número de años en que se hubiera generado el incremento de valor del terreno.

Si antes se calculaban por períodos de lustros, ahora el cómputo es anual, hasta un máximo de 20 años. Por otro lado, se gravan las transmisiones realizadas antes de que transcurra un año desde que se adquirió el terreno, que antes no estaban sometidas a tributación.

4. Eficacia retroactiva de la reforma:

El proyecto de Ley prevé que la entrada en vigor de la Ley, una vez se apruebe, será el día siguiente a la publicación en el BOE. Sin embargo, algunas de las medidas previstas tendrán eficacia anterior (retroactiva) a la fecha de entrada en vigor.

Es el caso del nuevo supuesto de no sujeción del impuesto, en caso de transmisiones en las que se acredite la inexistencia de incremento de valor del terreno (apartados 1 y 2 anteriores).

La fecha de efectos de esta medida será la del 15-6-2017, que es la de publicación en el BOE de la sentencia del 11-5-2017 del Tribunal Constitucional. Por tanto, a partir de la referida fecha de 15-6-2017, se considerarán no sujetas al impuesto todas las transmisiones de terrenos en las que no ha existido incremento de valor y se acredite dicha circunstancia en la forma indicada en el apartado 2 anterior.

5. La reforma global del impuesto que se anuncia…

Salcedo indica, por último, que el Proyecto de Ley conocido en julio es sólo el principio de una reforma a gran escala de este impuesto. Y es que la Comisión de Expertos para la revisión del sistema de financiación local ya ha entregado al Gobierno un informe en el que se propone una revisión profunda del impuesto de plusvalía municipal.

En dicho informe se plantea un nuevo impuesto, que sustituiría al actual y que gravaría el incremento del valor de todos los terrenos (no sólo los urbanos) experimentado en el momento de su transmisión.

La base imponible ya no se calcularía aplicando coeficientes de incremento, sino calculando el incremento realmente obtenido por comparación entre el valor de transmisión y el de adquisición. Para evitar la doble imposición, se permitiría a los contribuyentes deducir el impuesto pagado de la base imponible de los otros impuestos que graven igualmente las plusvalías (IRPF, por ejemplo).

“Es sólo un boceto de lo que puede ser el futuro impuesto de plusvalía municipal. Veremos si finalmente dicho nuevo impuesto ve la luz, y la forma en que finalmente es redactado”, señala Salcedo.

(Fuente Idealista News  04/07/2017)

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Hacienda cobra impuestos de más a algunos compradores por un error en los m2 del Catastro

enero 13, 2017 By Ana Ramón Fuentes

Las Comunidades Autónomas puede elegir entre varios métodos de comprobación del precio escriturado por la compra de una vivienda (o por la herencia de una casa) que están contemplados en la Ley Tributaria. Y muchos de estos métodos se basan en el valor catastral de los inmuebles. Es el caso por ejemplo de Andalucía, Baleares, Asturias, Galicia, Extremadura… entre muchas otras.

El problema radica en que en ocasiones este valor catastral puede ser en ocasiones irreal, si consta en el Catastro una superficie de la casa muy superior a la que realmente aparece en el Registro de la Propiedad y en las escrituras de compraventa, tal y como comenta José María Salcedo, socio de Ático Jurídico.

Esta cuestión ha sido resuelta recientemente por el Tribunal Superior de Justicia (TSJ) de Andalucía, después de que un contribuyente andaluz solicitara la anulación de la comprobación de valores, realizada en base a un valor catastral que había tenido en cuenta una superficie de la construcción 100 m2 superior a la real, y a la que constaba en la escritura.

Este Tribunal, a diferencia de otros, como el de la Comunidad Valenciana, avala en sus sentencias el método de comprobación de valores del artículo 57.1.b de la Ley 58/2003 General Tributaria. Dicho método consiste en aplicar unos coeficientes aprobados por la Comunidad Autónoma al valor catastral del ejercicio en que se realiza la transmisión que se está comprobando. El valor catastral también se utiliza en ocasiones en el método de comprobación de valores del 57.1.e) de la Ley General Tributaria (dictamen de peritos), basándose el perito en dicho valor, y corrigiéndolo luego con la aplicación de coeficientes correctores.

José María Salcedo explica que en esta sentencia “el TSJ comienza exigiendo, y en ello estamos de acuerdo, una mayor prueba al recurrente, en el sentido de acreditar que efectivamente la superficie que consta en la escritura era la real, y que el error en los metros cuadrados que constaban en la certificación catastral, no era un simple error material, sino que efectivamente había influido en la valoración”.

“Sin embargo, no estamos de acuerdo con la conclusión final de la sentencia, que remite a los contribuyentes en estos casos al Catastro para, con carácter previo a la impugnación de la comprobación de valores, solicitar la modificación de tales datos catastrales con carácter retroactivo. Considera el TSJ, que la Comunidad Autónoma que realiza la comprobación de valores no tiene competencia para modificar los datos que obran en el Catastro, por lo que sería necesario instar primero la rectificación en el Catastro de dichos datos. Hasta que dicha rectificación sea efectiva, la liquidación sería correcta a juicio del Tribunal Superior”, comenta el abogado.

Salcedo subraya que se trata de un caso similar al que se planteó con los suelos urbanizables que no tenían un programa aprobado para su desarrollo, y que figuraban en el Catastro como urbanos, mientras que el Tribunal Supremo (sentencia de 30-5-2014) los consideraba rústicos a efectos del IBI y plusvalía municipal. “En estos casos, diversos Tribunales han considerado que podían impugnarse las liquidaciones de IBI y plusvalía municipal directamente, sin dirigirse primero a Catastro para que modificara la calificación catastral de tales inmuebles. Consideran que hay que atender a la realidad física del inmueble, independientemente de la información que obre en el Catastro”, señala el abogado experto.

Así, Salcedo asegura que “los Tribunales pueden anular una liquidación derivada de una comprobación de valores, si comprueban que no se tuvo en cuenta la realidad física del inmueble, sino tan sólo la errónea información Catastral”. Es más, asegura que curiosamente el Tribunal Económico Administrativo (TEAR) así lo ha entendido en alguna resolución, pues considera que cuando existe una discrepancia entre la superficie que consta en el Catastro y la que consta en el Registro de la Propiedad, debe ponerse en tela de juicio un método de comprobación de valores que parta del valor catastral, siendo necesaria una comprobación y fundamentación más detenida.

Con todo, el TSJ de Andalucía aboca al contribuyente a solicitar una rectificación ante el Catastro para, una vez obtenida, instar la revisión de la liquidación. Sin embargo, desde Ático Jurídico tienen “serias dudas de que si el contribuyente deja sin recurrir la liquidación, para dirigirse a Catastro a solicitar la modificación de la superficie de su inmueble, pueda en un futuro anular, mediante un procedimiento de revisión, la liquidación que consintió en su día”.

Por eso, José María Salcedo asegura que lo mejor será recurrir la liquidación y solicitar mientras tanto la rectificación en el Catastro. “Y ello, independientemente de que se intente convencer a los Tribunales de que en estos casos es necesario una comprobación del inmueble más detallada, y de que no es por tanto posible aplicar el método de comprobación de valores del 57.1.b) de la Ley Tributaria, ni otro que se base en la valoración del Catastro, por ser erróneo el valor catastral”, añade.

(fuente Idealista News 13/01/2017)

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El Supremo deja en evidencia a Hacienda: las valoraciones inmobiliarias de sus peritos no son reales

abril 22, 2016 By Ana Ramón Fuentes

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El Tribunal Supremo ha sacado los colores a la Administración tributaria al tumbar una de sus prácticas más habituales: la de comprobar valores con el fin de intentar exigir a los contribuyentes el pago de unos impuestos más altos.

En el ejercicio de sus funciones de control y revisión, en numerosas ocasiones Hacienda ha modificado al alza el valor asignado por el contribuyente a una operación inmobiliaria, como por ejemplo lacompraventa de un inmueble.

Para ello, la Administración tiene a sus propios peritos que se encargan de realizar una nueva valoración y que, según el Tribunal Supremo, se está realizando bajo unos criterios poco ortodoxos y poco realistas.

En una sentencia, con fecha del pasado 18 de enero y bajo el número de recurso 3379/2014, de la que se hace eco el despacho Ático Jurídico-Salcedo Abogados, el Alto Tribunal ha asestado un duro golpe al método de dictamen de peritos que usa la Administración Tributaria contemplado en el artículo 57.1.e de la Ley General Tributaria 58/2003, que se basa en tasar los inmuebles basándose solamente en los precios de mercado o en los valores catastrales.

Este ‘modus operandi’ ni siquiera lleva aparejada una visita física del perito al inmueble, por lo que no tenía en cuenta aspectos tan importantes como el estado de conservación o las calidades de edificación.

“Siempre se había criticado la falta de motivación de dichas comprobaciones de valores y el hecho de que al contribuyente se le incrementaba el valor declarado en base a estudios de mercado a los que no tenía acceso y en los cuales se hacía referencia a tablas, estadísticas e informes igualmente desconocidos para él”, sostiene el despacho Salcedo Abogados.

¿Y qué piensa el Supremo de todo esto? En su sentencia condena la práctica y prepara el camino para que se anulen las liquidaciones dictadas usando este método de valoración. En concreto, el Alto Tribunal cree que esta valoración pericial es, en realidad, una simbiosis de diferentes métodos y que, por tanto, no cumple los criterios necesarios de ser una valoración singular, genérica y objetiva.

Según el Supremo, cuando la Administración realice una mezcla demétodos valorativos, estos deben ser únicamente utilizados para fundamentar la tasación, pero no para aplicarlos automáticamente y pretender así obtener el valor real que, no lo olvidemos, es la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Por ello, asegura el despacho, “cuando se empleen bajo el paraguas del dictamen de peritos varios métodos es necesario realizar una valoración individualizada, que es lo contrario a la aplicación del valor catastral o de los precios medios del mercado. Así pues, la Administración deberá razonar la aplicación de dichos precios medios de mercado, o del valor catastral, lo que en la mayoría de los casos le obligará a una inspección personal del bien a comprar”.

De hecho, el Supremo entiende que la comprobación de valores y la liquidación practicada se considerarán inmotivadas, y por tanto se anularán, si no se aportan al contribuyente los estudios o dictámenes que se han tenido en cuenta en la valoración, mientras que es imprescindible la visita del perito al inmueble.

En definitiva, insiste Salcedo Abogados, esta sentencia es un duro golpe al método del dictamen de peritos, tal y como lo entiende y practica la Administración. “Y es que no es de recibo engañar al contribuyente diciéndole que se ha realizado un informe pericial cuando el perito ni siquiera ha inspeccionado el bien que valora, sino que en realidad lo único que ha hecho ha sido realizar ligeras correcciones a valores genéricos como los obtenidos del Catastro o de la estadística de precios de mercado”, concluye.

Fuente: idealista 29 marzo 2016, 13:24

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Te has comprado una vivienda para reformar, mira estos consejos!!!

junio 30, 2015 By Ana Ramón Fuentes

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¿Estás pensando en reformar o renovar tu casa? ¿Crees que no aprovechas todo el espacio disponible? A veces tenemos la impresión de no estar aprovechándolo, pero ignoramos cómo podríamos conseguirlo. Para hacer una reforma en  tu casa, más si es de envergadura, hay que pensarlo muy bien. En este post te muestro 7 claves para poner en práctica tu proyecto de reforma sopesando los pros y los contras.

¿QUE TIPO DE REFORMA QUIERES LLEVAR A CABO?

¿Reformo solo el baño o, ya que hago una obra en casa, aprovecho para hacer más cambios? ¿Pinto también? Estas son algunas de las dudas que asaltan a quien decide embarcarse en una reforma en su hogar. Por eso tienes que tomarte el tiempo necesario para pensar bien en todos los detalles. Es imprescindible analizar que necesitas y que deseas realmente, para encontrar la solución más acertada para ti. Tu casa no es solamente una suma de habitaciones funcionales, sino que has de descubrir qué es lo que realmente te gusta, con la combinación de diseño de espacios, luz, color…y que te seguirán gustando, mucho después del paso de modas de decoración, gustos y estilos de la temporada.

PLANIFICALA

Una correcta planificación te ayudará a ahorrar recursos y malos ratos. No tenerla es como un pasaporte directo al fracaso. Facturas, meses de polvo, desorden, una catarata de problemas y finalmente una obra mal hecha, son la consecuencia más común tras haberte lanzado a un proyecto sin haber estudiado con anterioridad las alternativas, precios, plazos y posibles imprevistos.

UNA NUEVA DISTRIBUCION

Todas las casas tienen posibilidades de renovación parcial o total. Tu casa tiene un gran potencial solo tienes que saber encontrarlo. Tienes que pensar que cada espacio tiene un uso concreto, unas dimensiones y unas características particulares. Existen gran número de cambios espaciales pequeños y sencillos que no necesitan asesoría, pero si pretendes hacer una reforma importante, lo mejor sin duda es consultar con un profesional para que hagan realidad tus ideas. Las modificaciones del espacio tienen un abanico de complejidad: la demolición y la construcción de tabiques considerada de baja complejidad, hasta la construcción o extensiones adicionales con complejidad relativamente más alta. Obstáculos que necesitan reflexión y has de estudiar las posibilidades que ofrecen, así como sus limitaciones.

COMPRUEBA EL ESTADO DE LAS INSTALACIONES

Antes de llevar a cabo tu reforma es recomendable que realices unas comprobaciones previas para detectar posibles deficiencias que aconsejen realizar actuaciones no previstas en un primer momento y que te ayudarán a evitar futuros problemas o trabajos imprevistos. Si detectas la existencia de grietas o desniveles en el pavimento o fisuras en el techo que puedan significar que los elementos de apoyo estén deteriorados o sean inadecuados. Grietas en la tabiquería, cierres defectuosos de puertas o ventanas o desprendimientos del alicatado que pueden indicar movimientos impropios de la estructura del edificio. Si detectas que los paramentos recayentes a las fachadas están fríos, si percibes entradas de corriente de aire, o existen manchas de moho o humedad, abombamientos o desprendimientos de la pintura, pueden ser debidos al defectuoso sellado de las juntas de las carpinterías con la fachada, a defectos en la carpintería o de las juntas con el acristalamiento o a filtraciones por la fachada. En estos casos es recomendable consultar con un técnico cualificado el estado de la vivienda.

QUE TIPO DE LICENCIA O PERMISO NECESITO

Dependiendo de tipo de obra que vayas a realizar en tu casa, tendrás que pedir permiso y licencia al Ayuntamiento. Existen las licencias de obra mayor y las de obra menor. Una obra menor es aquella en la no afecte no afecte a la estructura ni a las condiciones de habitabilidad. Por tanto, se pueden llevar a cabo sin problema las reformas más típicas como son el alicatado de la cocina y los baños, la sustitución de los sanitarios, pintar el piso o poner parquet en los suelos de la vivienda.  Una obra mayor es cuando se toca estructura ya sean pilares, muros de carga o realizando huecos en la fachada, así como cuando se cambian las condiciones de habitabilidad.

MUY IMPORTANTE: BUSQUE UN BUEN PROFESIONAL, CUALIFICADO

Planificar tu reforma es un trabajo que debes dejarte aconsejar de personas que están acostumbradas a sacar el mejor partido a los espacios. El interiorista o arquitecto escuchará tus necesidades y desarrollará las distribuciones más acertadas para tu casa. Contar con el apoyo de un técnico para la gestión de la licencia, aun sin ser necesario el proyecto técnico, puede ser de gran utilidad, ya que este conoce a la perfección el procedimiento, los formularios y la manera de completarlos; además, redactará la breve memoria que se solicite o ejecutará los planos que pida el Ayuntamiento. Todo ello con la tranquilidad que supone saber que el trabajo lo ha realizado un profesional que no te abandonará  durante todo el proceso de obtención de la licencia.

FUENTE: WWW.HABITISSIMO.ES

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